아파트 비교 하는 방법 — 같은 예산, 평수·연식 맞춰 실거래가로 비교

아파트 비교는 조건을 맞추는 것부터예요. 같은 예산으로 평수와 연식을 맞춘 뒤 국토교통부 실거래가 가운데값·거래 수·단지 수로 동네를 비교하는 방법을 김포시 예시로 정리했어요.

같은 예산인데 왜 동네마다 살 수 있는 아파트가 다를까요?

값을 정하는 조건이 동네마다 다르기 때문이에요. 역까지 거리, 학교, 단지 크기, 지은 해가 다르면 같은 30평대라도 값이 달라져요. 그래서 «5억으로 어디를 볼까»를 정하려면 조건을 하나씩 맞춰 놓고 비교해야 해요.

조건을 안 맞추고 동네 평균만 보면 착시가 생겨요. 새 아파트가 많은 동네는 평균이 높게 나오고, 오래된 소형이 많은 동네는 낮게 나와요. 이건 동네 차이가 아니라 집 구성의 차이예요.

아파트 비교할 때 무엇부터 맞춰야 하나요?

순서는 평수 → 연식 → 값이에요.

• 평수 — 전용면적으로 맞춰요. 30평대(전용 약 80~99㎡)처럼 띠로 묶으면 비교하기 쉬워요.
• 연식 — 신축(5년 안), 준신축(6~10년), 구축(11~25년), 오래된 구축(26년 넘음)처럼 나눠요.
• 값 — 평균 말고 가운데값을 봐요. 아주 비싼 거래 한두 건이 평균을 끌어올리는 일을 막아 줘요.

여기에 아래 1/4 값과 위 1/4 값을 같이 적으면, 그 동네 안에서 값이 얼마나 넓게 퍼져 있는지도 보여요.

아파트 실거래가로 비교하면 어떻게 보이나요?

김포시에서 30평대·준신축 아파트만 골라 동네별로 나란히 놓아 봤어요.

출처 · 국토교통부 아파트 매매 실거래가(2025-09~2026-08 신고분) · 복덕빵 2026-10-04 집계 · 30평대=전용 80~99㎡, 준신축=지은 지 6~10년

같은 조건인데 가운데값이 7,200만 원 차이 나요. 운양동은 아래·위 1/4 사이가 1억 2천만 원으로 넓어서, 같은 동네 안에서도 단지에 따라 값이 크게 다르다는 뜻이에요. 장기동은 거래가 151건으로 많지만 거래된 단지는 3곳뿐이라, 몇 개 단지 값이 동네 값을 대표하고 있어요.

아파트 실거래가 숫자를 볼 때 무엇을 조심해야 하나요?

세 가지를 같이 보면 숫자를 잘못 읽는 일이 줄어요.

• 거래 수 — 10건도 안 되는 칸의 가운데값은 한두 건에 따라 크게 바뀌어요.
• 거래된 단지 수 — 단지가 1~2곳이면 «동네 값»이라기보다 «그 단지 값»이에요.
• 기준 기간 — 실거래는 계약 뒤 30일 안에 신고하게 되어 있어서, 가장 최근 달은 아직 덜 찬 상태일 수 있어요.

숫자는 «어디부터 가 볼지» 줄이는 데 쓰고, 마지막 판단은 현장에서 해요. 역까지 실제로 걸어 보고, 저녁 시간 분위기를 보는 건 숫자가 대신 못 해요.

지도에서는 아파트 동네 비교를 어떻게 한 번에 볼 수 있나요?

복덕빵 «아파트 고르기»에 예산·평수·연식을 넣으면, 조건이 맞는 동네가 지도에 색으로 칠해지고 왼쪽에 동네 목록이 떠요. 위 표처럼 가운데값·거래 수를 나란히 보면서 가 볼 동네를 고를 수 있어요.

값이 비슷한 다른 시·군의 동네를 찾는 법은 부동산 급지 비슷한 동네 찾는 법에, 팔 때를 생각한 숫자는 전세가율 뜻과 계산 방법에 정리했어요.

📚 이어서 읽기 — 부동산 급지 뜻과 기준 · 전세가율 뜻과 계산 방법

자주 묻는 질문

Q. 아파트 실거래가를 비교할 때 평균 말고 가운데값을 보는 이유는?

가운데값은 거래를 값 순서로 세웠을 때 한가운데 있는 값이라, 아주 비싸거나 싼 거래 몇 건에 덜 흔들려요. 동네 «보통 값»을 볼 때 더 안정적이에요.

Q. 전용면적과 공급면적 중 무엇으로 맞추나요?

국토교통부 실거래 자료에는 전용면적이 적혀 있어요. 그래서 비교는 전용면적 기준으로 맞추는 게 정확해요. 흔히 말하는 «34평»은 공급면적이고, 전용으로는 약 84㎡예요.

Q. 최근 거래가 몇 건 없는 동네는 어떻게 보나요?

기간을 늘리거나(예: 24달) 연식 띠를 넓혀서 보고, 거래가 적다는 사실 자체도 기록해 두세요. 거래가 적다는 건 팔 때도 시간이 걸릴 수 있다는 신호일 수 있어요.

Q. 이 숫자는 얼마나 자주 바뀌나요?

복덕빵의 아파트 고르기 숫자는 한 달에 한 번 새 실거래를 반영해 다시 셈해요. 표 아래 기준 기간을 꼭 같이 보세요.

출처·참고

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트 매매 — 2025-09~2026-08 신고분, 복덕빵 2026-10-04 집계
• 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(계약 후 30일 안 신고)

처음 쓴 날 2026-10-04 · 마지막 고친 날 2026-10-05 · 복덕빵 임장노트 팀