경매 유찰 저감률 20%·30% — 유찰 뜻과 횟수별 최저가 계산표
2026-10-18 · 5분 읽기 · 복덕빵 임장노트 팀 · 경매 기초 · 유찰
경매 유찰은 매각기일에 팔리지 않은 것을 말해요. 유찰될 때마다 최저가가 얼마나 내려가는지(저감률), 법원마다 20%와 30%가 왜 다른지 계산표로 봐요.
🍞 빵이 세 줄 요약
- 유찰은 매각기일에 아무도 입찰하지 않아 매각이 안 된 것이고, 그러면 법원이 최저매각가격을 «상당히» 낮춰 새 기일을 잡아요(민사집행법 제119조).
- 낮추는 비율은 법에 정해진 숫자가 아니라 법원마다 정하는데, 2026년 10월 매각기일 물건을 세어 보면 1회 유찰 물건 5,463건 가운데 4,397건이 감정가의 70%, 924건이 80%였어요(복덕빵 셈).
- 감정가 1억 원이면 20%씩 내릴 때 8,000만 → 6,400만 → 5,120만 원, 30%씩 내릴 때 7,000만 → 4,900만 → 3,430만 원이 돼요.
경매 유찰되면 최저가는 몇 퍼센트 내려가나요?
보통 직전 최저가에서 20% 또는 30%씩 내려가요. 법은 «최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다»고만 적었고(민사집행법 제119조), 몇 퍼센트인지는 각 법원이 정해요.
그래서 같은 감정가라도 어느 법원 사건이냐에 따라 두 번째 기일의 최저가가 10%포인트 차이 날 수 있어요. 감정가 1억 원으로 계산해 보면 이래요.
| 회차 | 20%씩 낮출 때 | 감정가 대비 | 30%씩 낮출 때 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 첫 기일(신건) | 1억 원 | 100% | 1억 원 | 100% |
| 1회 유찰 뒤 | 8,000만 원 | 80% | 7,000만 원 | 70% |
| 2회 유찰 뒤 | 6,400만 원 | 64% | 4,900만 원 | 49% |
| 3회 유찰 뒤 | 5,120만 원 | 51.2% | 3,430만 원 | 34.3% |
출처 · 계산 예시(직전 최저가 × 0.8 또는 × 0.7) · 2026-10-04
비율이 직전 최저가에 곱해지기 때문에, 내려가는 금액은 회차가 갈수록 줄어들어요.
법원별 유찰 저감률 — 어느 지역이 20%, 어느 지역이 30%인가요?
2026년 10월 매각기일 물건을 세어 보면, 서울은 대부분 80%(20% 저감), 그 밖의 시·도는 대부분 70%(30% 저감)였어요. 복덕빵에 올라온 법원경매 물건 가운데 1회 유찰된 물건의 최저가율을 시·도별로 센 결과예요.
| 시·도 | 1회 유찰 · 최저가 70% | 1회 유찰 · 최저가 80% |
|---|---|---|
| 서울 | 31건 | 798건 |
| 경기 | 1,375건 | 35건 |
| 인천 | 549건 | — |
| 부산 | 430건 | — |
| 충북 | 56건 | 64건 |
| 전국 합계 | 4,397건 | 924건 |
출처 · 대법원 법원경매정보 공고를 바탕으로 복덕빵이 셈(매각기일 2026-10-05~10-31, 1회 유찰 물건 5,463건, 시·도는 주소로 나눔, 같은 사건 여러 물건은 따로 셈) · 2026-10-04 기준
같은 시·도 안에서도 법원(지원)마다 다를 수 있고, 법원이 비율을 바꾸기도 해요. 2회 유찰 물건 중에는 56%(80%에서 한 번, 70%에서 한 번 내린 셈)처럼 회차마다 비율이 다른 경우도 215건 있었어요. 결국 기준은 그 사건 매각기일 공고에 적힌 최저매각가격이에요.
유찰과 «기일 변경»은 어떻게 다른가요?
유찰은 최저가가 내려가고, 변경·연기는 보통 그대로예요. 유찰은 입찰한 사람이 없어서 생기는 일이고, 변경·연기는 채무자의 신청이나 서류 보완 같은 사정으로 기일만 미뤄진 거예요.
- 유찰 — 다음 기일 최저가가 낮아져요(민사집행법 제119조).
- 변경·연기 — 날짜만 바뀌고 최저가는 직전과 같은 경우가 많아요.
- 재매각 — 낙찰자가 잔금을 안 내서 다시 파는 것이라 유찰과 달라요. 종전 최저가를 그대로 쓰고(민사집행법 제138조 제2항), 법원이 보증금을 더 높게 정하기도 해요.
경매 유찰 횟수에 끝이 있나요? 계속 내려가나요?
아니요, 남을 가망이 없으면 경매가 취소될 수 있어요. 최저가로 팔아도 경매를 신청한 채권자보다 앞선 부담과 절차비용을 갚고 나면 남는 게 없다고 법원이 판단하면, 채권자에게 알리고 일정한 조건을 채우지 않으면 경매를 취소해요(민사집행법 제102조). 이른바 «무잉여 취소»예요.
여러 번 유찰된 물건은 값이 낮아진 만큼 이유가 있을 수 있어요. 떠안는 권리, 점유자, 건물 상태, 위치 같은 까닭을 서류에서 먼저 찾아보는 게 순서예요.
권리를 먼저 보는 법은 말소기준권리 글에, 입찰 순서는 법원경매 입찰 방법 글에 정리했어요.
📚 이어서 읽기 — 법원경매 입찰 방법 처음부터 끝까지 · 아파트 경매 물건 1,975건
자주 묻는 질문
Q. 감정가와 최저매각가격은 같은 건가요?
첫 기일에는 보통 같아요. 법원은 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하고(민사집행법 제97조), 유찰될 때마다 최저가만 내려가요. 감정가는 그대로예요.
Q. 최저가보다 낮게 써도 되나요?
안 돼요. 최저매각가격 이상이어야 유효한 입찰이에요. 보증금도 그 기일의 최저가를 기준으로 정해져요.
Q. 공매도 유찰되면 같은 비율로 내려가나요?
공매는 규칙이 달라요. 공매 종류마다 다른 기준을 쓰는데, 자세한 내용은 «공매 종류별 차이 — 압류재산·국유재산·공유재산·신탁 공매» 글에 따로 정리했어요.
Q. 경매 유찰 횟수는 어디서 보나요?
대법원 법원경매정보의 기일내역에서 회차별 결과를 볼 수 있고, 복덕빵 물건 상세 «기일·낙찰» 탭에도 회차가 모여 있어요.
Q. 경매 유찰 뜻은 무엇인가요?
매각기일에 허가할 만한 입찰(매수가격 신고)이 없어 그대로 끝난 것을 말해요. 그러면 법원이 최저매각가격을 낮추고 새 매각기일을 정해요(민사집행법 제119조).
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출처·참고
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제119조(새 매각기일)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제97조(최저매각가격 결정)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제138조(재매각)
- 국가법령정보센터 — 민사집행규칙 제63조(보증금액)
- 대법원 법원경매정보 — 매각기일 공고·기일내역
- 복덕빵 경매·공매 자료 — 2026년 10월 매각기일 1회 유찰 물건 최저가율 셈 — 2026-10-04 기준
처음 쓴 날 2026-10-04 · 마지막 고친 날 2026-10-05 · 복덕빵 임장노트 팀
