경매 취득세율 2026 — 낙찰 후 얼마 내나, 주택 수별 중과·납부 기한

2026-10-14 · 5분 읽기 · 복덕빵 임장노트 팀 · 세금 · 경매 기초

경매 취득세는 일반 매매와 세율이 같고, 계산 기준이 낙찰가라는 점이 달라요. 주택 수별 취득세율과 다주택 중과, 상가·토지 세율, 납부 기한을 지방세법 원문으로 정리했어요.

🍞 빵이 세 줄 요약

경매로 낙찰받아도 취득세율은 일반 매매와 같아서, 1주택이면 취득가액 6억 원 이하 주택은 1%예요(지방세법 제11조 제1항 제8호).
조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 8%, 세 번째부터는 12%로 무거워져요(지방세법 제13조의2).
상가·오피스텔·토지(농지 제외)는 주택 수와 상관없이 취득세 4%에 지방교육세·농어촌특별세를 더해 보통 4.6%예요.

경매 취득세는 일반 매매보다 싼가요?

아니요, 세율은 일반 매매와 같아요. 경매는 돈을 내고 사는 «유상취득»이라 지방세법이 매매와 같은 세율표를 써요. 달라지는 점은 계산의 기준이 되는 금액이에요. 경매는 보통 낙찰가(매각대금)가 취득가액이 되니, 감정가보다 싸게 샀다면 그만큼 세금도 줄어요.

반대로 경매라서 생기는 혜택이 따로 있는 것은 아니에요. 중개보수와 매매계약서 인지세가 없다는 점이 일반 매매와 다른 정도예요. 다른 비용은 경매 비용 총정리에 모아 두었어요.

경매 취득세율(주택)은 얼마인가요?

1주택(또는 중과 대상이 아닌 경우)은 취득가액에 따라 1~3%예요. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 넘으면 3%이고, 그 사이는 금액에 따라 조금씩 올라가요. 여기에 지방교육세가 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙어요.

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세(주택은 85㎡ 초과만)
주택 6억 원 이하	1%	0.1%	0.2%
주택 6억 초과~9억 이하	(취득가액 × 2/3억 − 3) %	취득세율의 1/10	0.2%
주택 9억 원 초과	3%	0.3%	0.2%
조정 2주택 · 비조정 3주택	8%	0.4%	0.6%
조정 3주택 이상 · 비조정 4주택 이상 · 법인	12%	0.4%	1.0%
상가·오피스텔·토지(농지 외)	4%	0.4%	0.2%
농지(유상)	3%	0.2%	0.2%

출처 · 국가법령정보센터 지방세법 제6조·제11조·제13조의2·제151조(2026-07-01 시행본), 농어촌특별세법 · 2026-10-05 확인

6억~9억 구간 예를 들면, 7억 5천만 원 주택은 7.5 × 2/3 − 3 = 2%예요. 법은 이 세율을 소수점 넷째 자리까지 계산하라고 정해 두었어요.

다주택자 취득세 중과는 왜 8%, 12%가 되나요?

지방세법 제13조의2가 집을 여러 채 가진 세대가 또 집을 사면 세율을 더하도록 정해 두었기 때문이에요. 기준 세율 4%에 «중과기준세율»(2%, 지방세법 제6조 제19호)의 2배를 더하면 8%, 4배를 더하면 12%가 돼요.

조정대상지역의 주택을 사서 1세대 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%
조정대상지역이 아닌 곳은 한 칸씩 늦게 — 3주택째 8%, 4주택째부터 12%
법인이 주택을 사면 집 수와 상관없이 12%

다만 대통령령이 정한 «일시적 2주택»은 빠지고, 시가표준액 1억 원(수도권 밖은 2억 원) 이하 주택은 정비구역 등이 아니면 중과에서 빠지고 주택 수 셈에서도 빠지는 경우가 있어요(지방세법 시행령 제28조의2·제28조의4). 조건이 꽤 촘촘해서, 내 경우가 해당하는지는 위택스나 관할 시·군·구 세무과에 꼭 물어보는 게 안전해요.

취득세 중과가 붙는 조정대상지역은 지금 어디인가요?

2026년 10월 5일 확인 기준으로 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이에요.

2025년 10월 16일 지정 — 서울 25개 구, 경기 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남(12곳)
2026년 7월 1일 추가 — 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리(3곳)

조정대상지역은 국토교통부가 주거정책심의위원회를 거쳐 지정하거나 풀고, 반기마다 다시 살펴요. 이 목록은 발표 시점 기준이니 꼭 최신 공고를 확인하세요.

취득세는 «잔금 내는 날» 기준으로 따져요. 입찰 날과 잔금 날 사이에 지정이 바뀔 수도 있으니, 잔금 전에 국토교통부 공고를 한 번 더 보세요.

경매 취득세 납부 기한과 방법은?

취득한 날부터 60일 안에 신고하고 내요(지방세법 제20조). 경매는 매각대금을 다 낸 날이 취득한 날이에요. 다만 경매 낙찰자는 소유권이전등기를 해야 하는데, 법원이 등기를 맡기려면 취득세 영수증이 필요해서 실제로는 잔금 직후 내는 경우가 대부분이에요.