HUG 대항력 포기 물건 — 확약서 문구별 확인할 것 체크리스트

2026-10-26 · 5분 읽기 · 복덕빵 임장노트 팀 · 특수물건 · 대항력 · 권리분석

HUG 대항력 포기 물건이라고 다 같은 물건이 아니에요. 매각물건명세서의 대항력 포기 확약서 문구가 무엇을 포기했는지에 따라 낙찰자가 볼 것이 달라져요.

🍞 빵이 세 줄 요약

HUG(주택도시보증공사)는 임차인에게 보증금을 대신 돌려준 뒤 그 채권을 넘겨받아, 넘겨받은 금액 범위에서 우선변제권을 이어받아요(주택임대차보호법 제3조의2 제7항).
보증금을 다 못 받은 대항력 있는 임차권은 경매로 사라지지 않고 낙찰자가 떠안을 수 있어서, HUG는 «대항력은 포기하고 우선변제권만 주장한다»는 확약서를 내기도 해요.
확약서에 어떤 포기가 들어 있는지는 물건마다 달라서, 매각물건명세서 문구를 하나씩 체크리스트로 확인해야 해요.

HUG 대항력 포기 물건은 무엇인가요?

전세보증금반환보증에 가입한 임차인이 보증금을 못 돌려받으면, HUG가 대신 돌려주고 그 보증금반환채권을 넘겨받아요. 그러면 넘겨받은 금액만큼 임차인의 우선변제권도 이어받아요(주택임대차보호법 제3조의2 제7항).

문제는 경매로 다 못 받은 보증금이에요. 법은 «보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권»은 경매로 사라지지 않는다고 정해요(제3조의5). 그러면 낙찰자가 남은 보증금을 떠안을 수 있어서 입찰자가 피하게 되고, HUG도 회수가 늦어져요.

그래서 HUG는 «대항력은 포기하고 우선변제권만 주장하겠다»는 확약서를 법원에 내고, 그 내용을 매각물건명세서에 적는 방식을 써요. HUG는 이 경매에서 회수하지 못한 남은 돈은 원래 임대인에게 구상한다고 안내했어요(HUG 공지 «임차권 인수조건변경부 경매목록 게시», 2021-09-27). 이게 흔히 말하는 «HUG 대항력 포기 물건»이에요.

대항력 포기 확약서의 «포기»에도 종류가 있나요?

네, 여러 가지예요. 명세서 비고란에 적힌 문구가 무엇을 포기했는지가 핵심이에요. 아래 표는 명세서에 나올 수 있는 문구의 예와, 그 문구가 있을 때 «무엇을 더 확인할지»를 정리한 거예요. 실제 문구는 사건마다 다르고, 결론이 아니라 확인 목록으로 읽어 주세요.

명세서 문구(예)	쉬운 뜻	이 문구가 있으면 확인할 것
대항력 포기	낙찰자에게 임대차를 주장하지 않겠다	누가 냈는지(HUG인지 임차인 본인인지), 남은 보증금 문구가 함께 있는지
우선변제권만 주장(배당요구)	배당으로만 받겠다	배당 순위상 얼마를 받는지, 못 받는 금액이 생기는지
잔존 보증금 반환청구권 포기	배당 뒤 남은 돈을 낙찰자에게 청구하지 않겠다	이 문구가 없으면 남은 보증금 문제가 남는지
임차권등기 말소 동의	매각 뒤 임차권등기를 지우는 데 동의	말소 동의 날짜·제출 여부
확약서 제출	위 내용을 서면으로 법원에 냄	제출 날짜, 명세서에 실제로 반영됐는지

출처 · 주택도시보증공사 채권관리 공지(2021-09-27) · 국가법령정보센터 주택임대차보호법(2026-01-02 시행) · 2026-10-05 확인

HUG 대항력 포기 체크리스트는 어떻게 쓰나요?

명세서를 열고 아래 칸에 하나씩 표시해 보세요. 빈칸이 남으면 그 부분은 «떠안을 위험이 남아 있을 수 있음»으로 보고 더 확인해요.

☐ 누가 냈나 — HUG / 임차인 본인 (문구 그대로 옮겨 적기)
☐ 대항력 포기 문구가 있나
☐ 우선변제권만 주장(배당요구) 문구가 있나
☐ 잔존 보증금 반환청구권 포기 문구가 있나
☐ 임차권등기 말소 동의 문구가 있나
☐ HUG가 보증금 전액을 넘겨받았나, 일부만인가 — 일부면 임차인 본인 몫이 따로 남을 수 있어요(제3조의2 제7항 «양수한 금액의 범위»)
☐ 임차인이 지금도 살고 있나(점유·전입 계속)

HUG 대항력 포기 물건 권리분석 — 복덕빵 권리분석 한눈에 칸과 소액임차인 기준 — 복덕빵 «⚖️ 권리분석» 탭 — 명세서 문구와 등기 순서를 한곳에 모아 확인할 수 있어요.

왜 «인수 없음»이라고 단정하면 안 되나요?

법원 판단이 문구와 사정에 따라 달라질 수 있기 때문이에요.

대법원은 금융기관이 보증금채권을 넘겨받아 배당요구했는데 일부만 배당받은 사건에서, 임차인이 대항요건을 유지하는 한 금융기관이 나머지를 받을 때까지 매수인에게 임대차가 이어진다고 주장할 수 있다고 봤어요(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결).
반대로 확약서 자체가 임차인 본인까지 묶는지, 낙찰자가 확약서를 근거로 인도명령을 받을 수 있는지를 직접 판단한 대법원 판결은 찾지 못했어요.

그래서 «HUG 확약 — 포기 범위 확인 필요» 정도로 보고, 빠진 문구가 있으면 법원에 문의하거나 전문가 확인을 받는 게 안전해요. HUG도 공지에서 «경매 응찰 전 반드시 법원경매정보에서 조건을 한 번 더 정확히 확인하라», «확인 부주의에 대한 책임은 HUG에 있지 않다»고 안내해요.

HUG 물건 낙찰 뒤 명도는 어떻게 되나요?

임차인이 아직 살고 있다면 명도가 필요해요. 법원경매라면 인도명령을 신청할 수 있지만, 법원은 «매수인에게 대항할 수 있는 권원»이 있는 점유자에게는 인도명령을 내리지 않아요(민사집행법 제136조 제1항 단서). 확약 내용이 이 판단에 영향을 줄 수 있어요. 순서는 경매 명도 절차를, 권리 순서의 기준은 말소기준권리 글을 보세요.

📚 이어서 읽기 — 말소기준권리 뜻과 종류 · 경매 특수물건 종류와 찾는 법